Kira Sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmıştır. Kira sözleşmesinin konusu taşınır veya kullanılabilir mal veya herhangi bir hakkın kiralanması olabilir. Bununla birlikte kira sözleşmeleri kendi içinde belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 300. maddesinin ikinci fıkrası ile belirli süreli kira sözleşmelerinin tanımına yer verilmiştir. Bu hükme göre; kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Belirli süreli kira sözleşmeleri dışında kalan sözleşmeler ise belirsiz sürelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin başlangıç tarihleri belli olmasına karşın sözleşmenin ne zaman sona ereceği taraflarca kararlaştırılmamış, herhangi bir süre öngörülmemiştir.
Uygulamada belirli süreli kira sözleşmesinin bitimi ve yenilenmesi halinde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşüp dönüşmeyeceği konusunda karışıklık ve farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla bu yazımızda belirli süreli kira sözleşmelerinin belirsiz süreli kira sözleşmelerine dönüşüp dönüşemeyeceği hususu üzerinde duracağız. Konuya ilişkin olarak BK m. 327'ye göre;
Borçlar Kanunu Madde 327 - 'Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.' denildiğini görmekteyiz.
Bu maddeyi incelediğimizde belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminin akabinde, belirsiz süreli olarak devam ettiğini düşünebiliriz. Fakat Borçlar Kanunu'nun bu maddesi genel bir hükümdür ve Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına ilişkin olarak ayrıca özel bir hüküm bulunmaktadır. Bu hüküm ilgili kanunun 347. Maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre;
Borçlar Kanunu Madde 347 - Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Dolayısıyla kanun maddesinde de açıkça belirtildiği üzere konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olarak; belirli süreli kira sözleşmesinin bitmesi durumunda sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış olacaktır. İlgili kanun maddesinde, genel hüküm olan madde 327'de olduğu gibi 'belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür' gibi bir ifade hiçbir şekilde olmadığı gibi, açık bir şekilde 'aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır' denilmiştir. Bu nedenle belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, yenilenmesi durumunda ve tarafların aksine bir tasarrufları yok ise hiçbir şekilde belirsiz süreliye dönüşmeyecektir. Keza bu konuda birçok Yargıtay kararı bulunmakla bunlardan birkaçını aşağıda sunmaktayız;
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ T.12/10/2017, E.2017/2914, K.2017/13808; ''...Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir...'' denilmiştir.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T.12/05/2015, E.2014/6666, K.2015/4812; '6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Sözleşme süresinin sona ermesi ile kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşmez.' denilmiştir.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T.21/01/2015, E.2014/13728, K.2015/578; 'Kira sözleşmesine konu taşınmazlar “dükkân” … “konut ve çatılı işyeri” vasfında olduğundan belirli süreli yapılması halinde sözleşme sonunda birer yıl süre ile uzayacağından (TBK'nun 347/1 maddesi gereğince) belirsiz süreli hale de gelmez.' denilmiştir.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T.30/04/2013, E.2013/6015, K.2013/7713; 'Hükme esas alınan kira sözleşmesi 1.8.1993 başlangıç tarihli 2 yıl süreli olup, sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK.347 (6570 sayılı yasanın 11. maddesi) uyarınca aynı şartlarda 1er yıl uzamakla belirli süreli kira sözleşmesi olarak uzayıp, belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez.' denilmiştir.
Sonuç olarak tarafların belirli süreli olarak belirledikleri konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, taraflar farklı bir tasarrufta bulunmadıkça, hiçbir zaman kendiliğinden belirsiz süreli hâle gelmeyecektir. Sözleşme, süre sonunda birer yıllık müddetlerle uzayıp belirli süreli kira sözleşmesi olarak kalmaya devam edecektir. İlgili Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtayın görüşleri ile de bu durum sabit hale gelmiştir.
Avukat Yasemin ERKAN
