I. GİRİŞ VE MADDENİN AMACI
İcra takibinin kesinleşmesi ile birlikte borçlunun haczedilen malları, alacağın tahsilini sağlamak amacıyla cebri icra yoluyla satışı istenerek paraya çevrilir. İhale sonucunda ihale alıcısının en büyük beklentisi mülkiyetini kazandığı taşınmazı çekişmesiz ve boş bir şekilde teslim alabilmektir. Öyle ki ihale alıcısının taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını fiilen kullanabilmesi, taşınmazın boş olarak teslim edilmesine bağlıdır. İcra ve İflas Kanunu md.135/2 de kanun koyucu ihale sonucunda paraya çevrilen taşınmazın tahliye edilip ihale alıcısına teslim edilmesini düzenlemektedir. Bu madde kapsamı, ihalenin kesinleşmesi ve tescil işlemlerinin yapılmasından sonra taşınmazı ihlal eden borçlu veya 3. kişinin cebri icra yoluyla hızlıca tahliye edilmesine imkân tanımaktadır.
II. TAHLİYE EMRİNİN GÖNDERİLMESİ VE ŞARTLARI
Tahliye aşamasının uzun yıllar sürebilecek bir dava yoluyla değil de daha pratik ve hızlı bir şekilde çözüme kavuşması için devreye ilgili madde girmektedir. Tahliye süreci ihalenin kesinleşmesi ile başlar. Taşınmazın ihale alıcısı adına tapuda tescil edilmiş olması ve ihalenin kesinleşmesi gerekir. İhalenin kesinleşmesiyle ihale alıcısının talebi üzerine, öncelikle taşınmazda işgalcinin var olup olmadığının tespiti yapılarak herhangi bir işgalcinin bulunmaması halinde doğrudan alıcıya anahtar teslimi yapılır. İşgalci tespiti yapılması halinde ise icra dairesi tarafından borçluya veya taşınmazı işgal etmiş olan 3. kişiye 15 gün süreli tahliye emri tebliğ edilir. Buradaki önemli nokta tahliye talebi tebliğini icra dairesi re’sen yapmamakta alıcının bunu talep etmesi gerekmektedir. İhale alıcısının tahliye talep etmesi için kanunda hak düşürücü süre öngörülmemiş olup bu talebini makul süresinde icra dairesine iletmesi gerekmektedir. Borçlunun evi tahliye etmesi için 15 günlük bir süre verilir.15 günlük süre tahliye emrinin borçluya veya taşınmazı ihlal eden 3.kişiye usulüne uygun tebliğ edildiği andan itibaren başlar. Süresi içinde taşınmaz rızaen boşaltılmazsa yetkili memur taşınmazı zorla tahliye ederek alıcısına teslim etmeye yetkilidir.
III. İCRA İFLAS KANUNU 135. MADDESİ KAPSAMINDA ZORLA ÇIKARMA
İcra ve İflas Kanunu md.135/2 ‘de icra memurunun tahliye aşamasında cebri icra yoluyla taşınmazın tahliye edilmesi halini düzenler. İcra memuru borçlunun evi rızaen tahliye etmemesi üzerine taşınmazı cebri icra yoluyla boşaltır, alıcıya teslim eder. Böylece alıcının uzun yıllar sürebilecek olan tahliye davası açmasına gerek kalmaz. Taşınmazı borçlunun kendisi ihlal etmekteyse herhangi bir hak talebinde bulunamayacak, 15 günlük sürenin dolmasıyla icra memurunca tahliye edilebilecektir. Ancak taşınmaz 3.kişinin işgali altındaysa tahliye süreci her zaman için kolay olmayabilir. 3.kişi yasal şartlara bağlı kalmakla beraber tahliye emrine karşı çıkabilecektir.
IV. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN KORUNMASI VE BAŞVURABİLECEĞİ YOLLAR
Taşınmazı ihlal eden 3. kişi, tahliyeyi durdurabilmek için haklı bir hukuki sebebe dayandığını ispat etmek zorundadır. Üçüncü kişinin tahliyeden kurtulabilmesi için taşınmazdaki kullanım hakkının icra takibinden önceki bir tarihte yapıldığını resmi bir belge ile ispatlaması gerekmektedir. Kanun koyucu resmî belgeyle desteklenmiş akit şartıyla kötü niyetli uygulamaların önüne geçmek istemiştir.
İcra Mahkemesine Şikâyet Yolu
Resmî belgeyle durumun ispatlanması halinde 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurulmalıdır. Bu süre tahliye emrinin 3. kişiye usulüne uygun tebliğinden itibaren başlamaktadır. Tahliye emrine karşı şikâyet yoluna başvurulmuş olması, tahliye emrinin icrasını durdurmaz. Fakat icra mahkemesi şikâyetin sonuçlanmasına kadar tahliyenin geri bırakılmasına karar verebilir. Şikâyet yolunda ispat yükü tamamen 3. kişide olmakla beraber itirazını ispat etmesi halinde icra mahkemesi tahliye emrinin iptaline karar verebilir. Yani bu halde 3. kişi zorla çıkarılamayacak olup ihale alıcısı bu şekilde ispat edilmiş olan hükme uymak zorundadır.
Genel Mahkemelerde Menfi Tespit Davası Yolu
İİK md.135/2'ye dayalı olarak taşınmazdaki 3.kişiye gönderilen tahliye emrine karşı başvurulabilecek bir diğer yol ise İİK md.72 uyarınca genel mahkemelerde menfi tespit davası açmaktır. Üçüncü kişi, ihale alıcısına karşı taşınmazı işgal etmekte haksız olmadığını, aksine hacizden önceki bir tarihe dayanan geçerli bir hukuki ilişki uyarınca taşınmazda bulunduğunu mahkeme kararıyla tespit ettirmek ister. Dava açmak, icra müdürlüğünün yürüttüğü tahliye işlemini kendiliğinden durdurmaz. Mahkemeden “tahliyenin dava sonuna kadar durdurulması” yönünde ihtiyati tedbir kararı talep etmelidir. Mahkeme, ihale alıcısının olası zararlarını güvenceye almak için davacıdan uygun bir teminat yatırmasını ister ve tedbir kararı verir. Bu karar icra dairesine sunularak tahliye durdurulur. Ancak menfi tespit davası ihale alıcısının tahliye talebinden sonra açılmış ise bu durumda mahkeme tahliye işleminin durdurulması için ihtiyati tedbir kararı veremeyecektir (İİK m.72/3). Tahliye talebinden sonra dava açılması durumunda mahkeme sadece “taşınmazın ihale alıcısına teslim edilmesinin durdurulması” için ihtiyati tedbir kararı verebilecektir.
V. RESMİ BELGE ŞARTI
Burada “resmî belge” olgusundan noterde yapılmış veya onaylanmış bir kira sözleşmesi, tapuda şerh düşülmüş bir kira hakkı veya kiracılık hakkını tanımış mahkeme kararları anlaşılabilmektedir. Uygulamada akla adi yazılı kira sözleşmeleri açısından durumun ne şekilde işleyeceği gelecektir. Bu konuda net bir bilgi olmamakla birlikte adi yazılı kira sözleşmeleri geriye yönelik düzenlenebilir nitelikte olacağından Yargıtay içtihatlarında resmî belge olarak kabul görmemektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/12-46 E. , 2012/171 K.
“… adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.
İşte bu nedenledir ki, … kanun koyucu olası kötü niyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir...”
Adi kira sözleşmesi, vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik makbuzu, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzlarının Yargıtay kararlarında resmî belge sayılmadığı görülmektedir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2010/29100 E., 2011/10388 K.
“…Vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik ve doğalgaz makbuzu gibi tek taraflı beyanla tesis edilen kayıt ve belgeler, İİK.nun 135/2.maddesinde öngörülen anlamda kiracılık sıfatını kanıtlayan "resmî belge" sayılmazlar... “
Yargıtay kararlarında;
- Noter tarafından düzenlenme veya onaylama şeklinde yapılmış kira sözleşmeleri
- Noterden çekilmiş ihtarnameler
- Tapuya şerh verilmiş kira sözleşmeleri
- Taşınmazda bulunan kişiye karşı açılmış kira tespit ve tahliye davaları
- Sair davalarda üçüncü şahsın kiracılık sıfatını tanıyan ve bunu tespit eden kiracılık sıfatının kabulüne ilişkin beyanları resmî belge olarak nitelendirmiştir.
VI. SONUÇ
İcra ve İflas Kanunu 135/2, cebri ihale sisteminin güvenilirliğini artırmak adına ihale alıcısını koruyan, mülkiyet hakkının hızlıca tesis edilebilmesi için getirilmiş etkili bir müessesedir. Taşınmaz ihale alıcısı adına tescil edildikten sonra borçlu ya da 3. Kişi tarafından işgal ediliyorsa İİK md.135/2 göre tahliyesi sağlanır. Borçluyu taşınmazı rızaen boşaltmaması halinde zorla çıkarmak mümkünken 3. kişi için süreç daha farklı işleyebilmektedir. Üçüncü kişinin tahliyesi ancak hacizden önce yapılmış resmî belgeyle kanıtlanabilir bir kira akdine dayanmıyorsa mümkün olabilecektir.
Kanun, dürüst üçüncü kişileri hacizden önce düzenlenmiş resmî belge şartıyla korurken, borçlunun kötü niyetli olarak taşınmazı boşaltmama girişimlerini ise engellemiştir. Adi kira sözleşmesi resmî belge niteliğinde olmayıp geriye dönük olarak da düzenlenebileceği için kişinin tahliyeye karşı koymasını sağlayıcı mahiyeti olmayacaktır. Yargıtay içtihatlarında nelerin resmî belge niteliğinde olup nelerin resmî belge olarak nitelendirilmesinin mümkün olmayacağı düzenlenmektedir. Yargıtay’ın içtihatları ve irade beyanlarına getirmiş olduğu kıstaslar da bu alandaki menfaat dengesini korumayı amaçlamaktadır.
Stj. Av. İrem BİLGİN
