I.KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI HUKUKİ NİTELİĞİ
Gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar ve yüksek enflasyon oranları kiracı ile kiraya veren arasındaki dengenin bozulmasına yol açmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kiracıyı korumaya öncelik verirken aynı zamanda kiraya verenin mülkiyet hakkından kaynaklanan kira geliri beklentisini de gözetmelidir.
Kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasında süregelen kira sözleşmesinde anlaşmazlık yaşanması halinde yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin emsal rayiçler, ekonomik koşullar ve taşınmazın durumu göz önüne alınarak hakkaniyet ilkesi doğrultusunda hâkim tarafından belirlenmesini sağlayan inşai (kurucu) nitelikte bir tespit davasıdır, doğrudan icra edilebilir bir eda hükmü içermez. Bu dava ile taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığı veya geçerliliği değil, mevcut kira sözleşmesi devam ederken uygulanacak kira bedelinin miktarı belirlenir.
II. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI AÇMANIN ŞARTLARI
Kira bedeli tespiti davası açılabilmesi şu şartlara bağlıdır:
GEÇERLİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİ VARLIĞI: Taraflar arasında yazılı veya sözlü geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
HUKUKİ YARAR: Taraflardan biri, kira bedelinin yeniden belirlenmesinde bir hukuki yararı olduğunu ispatlaması gerekir.
5 YILLIK SÜRE AYRIMI: TBK m.344 uyarınca taraflar arasında 5 yılı aşmış veya 5 yıl dolduktan sonra yenilenmiş bir kira sözleşmesi varsa bedel artışı için taraflar arasındaki anlaşmaya bakılmaksınız tespit davası açılabilir. Burada hâkim TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre karar verebilmektedir. (TBK m.344/3)
| İLK 5 YILLIK DÖNEM | 5 YILI AŞAN DÖNEM | |
| YASAL ARTIŞ SINIRI | TÜFE oranını geçemez. | TÜFE sınırı uygulanmaz, emsal rayiç esas alınır. |
| HÂKİMİN TAKDİR YETKİSİ | Sözleşmede oran yoksa TÜFE oranını geçmeyecek şekilde belirlenir. | Emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyete göre belirlenir. |
| HAKKANİYET İNDİRİMİ | Uygulanmaz. | %10-%20 oranında indirim sağlanabilir. |
ARABULUCULUK ŞARTI: Kira bedeli tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması zorunludur ve dava şartı haline gelmiştir.
GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME: Dava, davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
III. KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASI AÇILMASINDA SÜRE
TBK m.345 uyarınca dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı şu kurallara bağlıdır.
SÖZLEŞMEDE ARTIŞ KAYDI VARSA: Yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
SÖZLEŞMEDE ARTIŞ KAYDI YOKSA: Dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı ihtar tebliğ edilmiş olmalıdır. Aksi halde tespit edilen bedel bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. İhtar süresi kaçırılırsa, mahkemece belirlenecek yeni bedel ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli hale gelir.
GERİYE DÖNÜK KİRA TESPİTİ MÜMKÜN MÜDÜR?
Kural olarak kira tespit davası geriye dönük olarak açılamaz ve geçmiş yıllar için kira tespiti yapılamaz. Ancak, yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün öncesinde dava açılmış olması ve kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı ihtarname tebliğ edilmiş olması şartlarıyla yeni belirlenen kira bedeli davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/6193E., 2026/2965K.
“.. Davaya konu taşınmazın kira dönem artışının ise işbu kanun ve genelge öncesi döneme ait olup davacı yanca geriye dönük işlem yapılmasının talep edilmekte olduğunu, kira artışlarının geriye dönük olarak uygulanmasının mümkün olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.”
IV. KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI YARGILAMA USULÜ
Yargılama süreci, 7445 sayılı Kanun uyarınca bir dava şartı olan arabulucuya başvurulması ve sonuç alınamaması üzerine düzenlenen tutanağın mahkemeye sunulması ile başlar. Kira bedelinin tespiti davası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a gereğince dava konusunun değerine bakılmaksızın taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve HMK m. 316/1-a uyarınca basit yargılama usulüne tabidir. Dilekçelerin teatisi ve ilk itirazların incelenmesinin ardından mahkeme, tarafları ön inceleme duruşmasına davet ederek uyuşmazlık konularını tespit eder. Kira tespit davaları resen araştırma ilkesine değil, taraflarca getirilme ilkesine tabi olduğundan taraflar emsal kira sözleşmeleri, ödeme dekontları ve uzman görüşü gibi delillerini bu aşamada mahkemeye sunmalıdır. Yargılamanın tahkikat aşamasında mahkeme, bilirkişi heyetiyle mahalde keşif yapar. Bilirkişi heyeti, keşif sonucunda gerekli teknik hesaplamaları yapar. Mahkeme, bilirkişi raporunu baz alarak bir kira bedeli tespit eder ve halin gerektirdiğince hakkaniyet indirimi uygulayabilir.
KİRA TESPİT DAVASI ISLAH EDİLEBİLİR Mİ?
Kira bedelinin tespiti davasında talep edilen kira miktarı, ıslah yoluyla sonradan artırılamaz. Bu davalar bir para alacağının tahsiline yönelik eda davası olmayıp niteliği gereği "tespit davası" olduğundan hukuken kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamazlar. Bu nedenle dava dilekçesinde "fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması" ifadesine yer verilse dahi bu ibare geçersiz sayılır. HMK m. 26’daki taleple bağlılık ilkesi gereğince hâkim, bilirkişi raporunda taşınmazın emsal rayiç bedeli dava dilekçesindeki talepten daha yüksek çıksa bile davacının dilekçede açıkça belirttiği rakamın üzerinde bir tutara hükmedemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/1631E., 2019/3368K.
“..Mahkeme gerekçesinde de belirtildiği gibi ayrı bir dava konusu oluşturan ikinci yıl kira bedeli ve buna ek olarak kiralananın geç boşaltılması nedeniyle talep edilen bedel ıslah ile derdest davaya dahil edilemez ve dolayısıyla davanın bu şekilde ıslahı mümkün değildir.”
V. KİRA TESPİT KARARININ SONUÇLARI
Kira tespit davası sonucunda verilen karar, mevcut kira ilişkisini sona erdirmez. Kira ilişkisi aynı koşullarda devam ederken uygulanması gereken kira bedelini tespit eder.
GEÇMİŞE ETKİ DOĞURUR: 30 günlük ihtar süresine uyulmuşsa (TBK m. 345), mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli davanın açıldığı dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur. Yargılama süresince kiracı eski tarifeden ödeme yapmaya devam ettiği için, kararın kesinleşmesiyle birlikte davanın ait olduğu dönem başından kesinleşme tarihine kadar olan aylar için "kira farkı alacağı" doğar.
KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULAMAZ: Dava kazanılmış olsa bile kararın icraya konulabilmesi veya eksik ödenen farkların talep edilebilmesi için tüm süreçlerin tamamlanıp kararın kesinleşmesi şarttır. Kararın fer'ileri niteliğindeki vekillik ücreti ve yargılama giderleri de karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2001/12-423E., 2001/456K.
“Kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz olunamaz. Kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi, ilamda yazılı yargılama gideri ve vekalet ücreti vb. taleplerin de kararı kesinleşmedikçe infazı istenemez.”
ÖRNEK 13 İCRA TAKİBİ: Kira tespit davalarında, kararın kesinleşmesi üzerine kira farkı alacağının tahsiline ilişkin başlatılan ilamsız bir takip yoludur. Bünyesinde hem alacağın tahsili hem de tahliye imkânı barındırır. İcra dairesince kiracıya tebliğ edilen ödeme emriyle, kira farkı borcunu ödemesi için 30 günlük yasal ödeme süresi, takibe veya borca itiraz edebilmesi için ise 7 günlük itiraz süresi tanınır. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük süre dolduğu halde kira farkı alacağını ödemezse temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda alacaklı, İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracının tahliyesini talep edebileceği gibi borçlunun malları üzerine haciz de koydurabilir. Kiracının takibe 7 gün içinde itiraz etmesi halinde ise takip durur; alacaklı elindeki kesinleşmiş kira tespit kararına dayanarak İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılması ve tahliye talep ederek takibi devam ettirebilir.
TEMERRÜT VE FAİZ: Kira farkı alacağının muaccel olması kararın kesinleştiği tarihtir. Bu nedenle kesinleşme gününden önceki geçmiş dönemler için kiracıya faiz işletilemez. Karar kesinleştikten sonra kiracıya ihtar gönderilir, kiracı kendisine tanınan yasal sürede fark alacağını ödemezse temerrüde düşer ve bu durum tahliye sebebi oluşturabilir.
TAKİP EDEN KİRA DÖNEMLERİ İÇİN SÜREÇ NASIL İŞLER?
Kira tespit davası açıldığında, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yalnızca davanın açıldığı ve karar konusunu oluşturan kira dönemi için geçerlilik kazanır. Dava süresince başlayan sonraki yeni kira dönemleri için kendiliğinden yeni bir kira tespit kararı verilmiş sayılmaz. Uygulamada kira tespit davaları uzun sürebildiği için, dava devam ederken müteakip kira dönemleri başlasa dahi taraflar arasındaki hukuki ilişki askıda kalmaz. Kiracı, dava sonuçlanana kadar mevcut kiranın üzerine artırım uygulayarak ödemelerini yapmaya devam eder. Mahkeme kararını verip davanın açıldığı dönem için yeni kira bedelini kesin olarak belirlediğinde ise bu karar geriye dönük bir etki doğurur. Kesinleşen bu karar neticesinde, davanın açıldığı ilk dönem için oluşan kira farkı kiracıdan geriye dönük olarak tahsil edilir. Takip eden dönemlerin kirası hesaplanırken de artık mahkemenin ilk dönem için belirlediği yeni bedel esas alınır. Dolayısıyla, davanın açıldığı dönemi izleyen sonraki yıllara ait kira bedelleri, mahkemenin tespit ettiği yeni bedelin üzerine sözleşmede belirtilen artış oranı eklenerek güncellenir ve ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisi bu yeni matematiksel zemin üzerinden yürümeye devam eder.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12999E., 2015/10017K.
“AHM’nin …E.K. sayılı kararında 16.01.1992 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin 1.850.000.000 olarak uygulanmasına karar verilmiş olup, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre uyarlama ya da tespit davalarında uyarlama ya da tespite karar verilmesi sözleşmedeki artış oranını ortadan kaldırmayacağından devam eden dönemlerde tespit edilen bedel üzerinden tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları artış oranında artış yapılması gerekir.”
Stj. Av. İrem BİLGİN
