Tahliye taahhütnamesi, taraflarca kira sözleşmesinin imza edilmesinin ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinin akabinde, kiracı tarafından verilen icra edilebilir yazılı bir belgedir. Bu taahhütte kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte tek taraflı beyanı ile tahliye etmeyi taahhüt etmektedir.
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre işyeri veya konut kira sözleşmesinin, kiracıdan kaynaklı sebeplerle sona erdirilmesi nedenlerinden biridir. Kiracının kiraya verene geçerli bir tahliye taahhüdü vermesi durumunda, taahhütte belirtilen tarihte kiralanan taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Aksi halde kiraya veren, icra veya dava yoluyla kiralananı tahliye ettirme hakkına sahip olacaktır.
Kiracıyı ağır bir yükümlülük altına sokan tahliye taahhüdün geçerlilik şartları ise kanun koyucu tarafından sıkı şekil şartlarına tabii tutulmuştur. Bu geçerlilik şartlarını inceleyecek olursak;
Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Taraflar isterse düzenleme şeklinde veya noter onaylı tahliye taahhütnamesi yapabilirler.
Bizzat kiracı tahliye taahhüdünde bulunmalıdır. Fakat kiralanan yerin aile konutu olarak kullanılması halinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez. Aynı zamanda birden fazla kiracı olması halinde taahhüdün kiracıların tamamı tarafından verilmesi gerekir. Kiracının şirket olması halinde yazılı tahliye taahhüdünü verecek olan şirketin yetkilisidir. Şirketin birden fazla yetkilisinin bulunması durumunda, tüm yetkililerin birlikte taahhüt vermesi gerekmektedir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin yapılmasından, özellikle de kiralanın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Yani kira sözleşmesinin düzenlenme ve imza edilme tarihi ile tahliye taahhüdünün düzenlenme ve imza edilme tarihi farklı tarihler olmalıdır. Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahipleri tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir; ancak taahhüdün geçerliliği TBK 27’deki şartlara bağlı olup irade bozukluğunu iddia ve ispat etmek teorik olarak her zaman mümkündür. Aynı zamanda tahliye taahhütnamesinde düzenlenme tarihi sonradan doldurulduysa; düzenlenme tarihinin sonradan doldurulduğunu kiracının “yazılı” delil ile ispat etmesi gerekir.
Tahliye taahhüdü kiralananı boşaltma tarihini net bir şekilde içermelidir. Tahliye tarihinin yazılmadığı veya muayyen olmadığı taahhütlere dayalı tahliye kararı verilemez. Tahliye tarihi belirsiz taahhütlerin geçersiz olduğuna ilişkin Yargıtay kararına göre; “Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.02.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Kira sözleşmesinin hususi şartlar 24. maddesinde ve ek hususi şartlar 4. maddesinde yer alan kiralananlara kurum tarafından ihtiyaç duyulduğunda sözleşme sonu beklenmeksizin kiralananların tahliye edileceğine dair düzenleme belli bir tahliye tarihini gösteren yazılı tahliye taahhüdü niteliği bulunmamaktadır. ” denilmektedir. Aynı zamanda Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre “… Boşaltma tarihi olarak belirli bir ay gösterilmişse, bundan ayın sonu anlaşılır” denilmektedir.
Bu geçerlilik şartlarını içermeyen tahliye taahhütleri mutlak suretle geçersiz olacaktır. Uygulamada kiraya verenlerin, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinin imzalanması sırasında (aynı gün), imzalanmazsa taşınmazı kiralanmayacağı baskısı ile zorla tahliye taahhütleri imzalattıkları görülmektedir. Fakat belirttiğimiz gibi bu şekilde imzalatılan tahliye taahhütlerinin hiçbir şekilde geçerlilikleri bulunmamaktadır.
Yukarıda belirtmiş olduğumuz şartların tamamını ihtiva eden bir tahliye taahhüdü olmasına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmiyorsa, kiraya verenin akdi sonlandırmak adına başvurabileceği 2 yol vardır. Bunlar icra takibi yoluyla tahliye takip etmek veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır.
1-) İcra Takibi Yolu İle Kiracının Tahliyesi
İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesinde; 'Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.' denilmektedir.
Belirtilmelidir ki, kiraya veren tahliye taahhütnamesinde belirtilen 1 aylık tarihten önce takip talebinde bulunamaz. Kiraya verenin, takip talebinde bir yazılı tahliye taahhütnamesine dayandığını bildirmesi ve bu tahliye taahhüdünün aslını veya onaylanmış örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir.
Kiraya verenin takip talebinin icra dairesine verilmesi üzerine icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır.
Fakat kiracı tahliye emrine itiraz ederse farklı bir durum ortaya çıkacaktır. Burada kiracının itirazının niteliği de önem arz etmektedir. Keza kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmemişse, kiraya veren bu durumda itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açarak taşınmazı tahliye ettirebilecektir. Fakat Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz ederse ve taahhüt noterde yapılmamışsa, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılamaz. Açılması durumunda dava reddedilecektir. Bu durumda yapılması gereken Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Konuya ilişkin Yargıtay kararına göre;
KAPATILAN 6. HUKUK DAİRESİ 2013/5180 ESAS, 2013/6520 KARAR SAYILI KARARINA GÖRE; İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince alacaklının, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkâr edilen tahliye taahhüdüne dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyemez. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde dayanak tahliye taahhütnamesi noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. Kiralayan davacı adi yazılı tahliye taahhüdüne dayandığına, kiracı davalı da bu adı yazılı tahliye taahhüdündeki imzasını açıkça inkâr ettiğine göre icra mahkemesinin inkâr edilen imzayı incelettirme yetkisi olmadığı gözetilerek itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru değildir.' denilmiştir.
Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazında bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir.
2-) Dava Yoluyla Taşınmazın Tahliye Edilmesi
Kiraya veren icra yoluna başvurabileceği gibi dava açarak da taşınmazın tahliye edilmesini sağlayabilecektir. Bunun için taşınmazın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353’e göre, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” 1 aylık süre hak düşürücü süre olmakla birlikte, kanunda bu durumun istisnası belirtilmiştir. İlgili davada davacı kiraya verendir. Eğer taşınmazın maliki kiraya veren değilse, tahliye talep edemeyecektir. Kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda ise paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu ile elbirliği mülkiyetinde oybirliği ile karar alınması gerekir. Davalı ise kiracıdır. Kiracı konumunda birden fazla kişi bulunması durumunda tahliye talebinin bütün kiracılara karşı ileri sürülmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak tahliye taahhüdü kanunen sıkı şekil şartlarına bağlanmış, kiracı tarafından tek taraflı irade beyanı ile verilen bir taahhüttür. Yukarıda saydığımız şartları ihtiva eden bir tahliye taahhüdüne rağmen, belirtilen tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi durumunda kiraya veren icra veya dava yoluna başvurarak tahliyeyi gerçekleştirme hakkına sahiptir.
Av. Yasemin ERKAN
